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Der Bereich für ein Investment in Pflegeimmobilien ist ein zukunftsträchtiger Wachstumsmarkt. Ein Investment in Sachwerte aus diesem Bereich bietet sichere und langfristig hohe Renditen.

Carestone ImmoframeEine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist ein Investment in einen zukunftssicheren Markt. Mit anderen Worten, sie bietet alle Vorteile eines Investments in Immobilien als Sachwert und vermeidet dabei typische Risiken welche bei einer normalen Wohnimmobilie auftreten!

• Was bezeichnet man als Pflegeimmobilien?
• Warum in Pflegeimmobilien investieren?
• Welche Vorteile bietet ein Investment in Pflegeimmobilien gegenüber „normalen“ Wohnimmobilien?
• Welche Risiken gibt es?
• Wie werden Standorte und mögliche Betreiber ausgesucht?
• Für wen ist ein Investment in Pflegeimmobilien interessant?
• Wie sicher ist ein Investment in Pflegeimmobilien?
• Worauf sollte man achten?
• Finanzierung oder Kauf einer Pflegeimmobilie
• In welchen Regionen sind die Pflegeimmobilien?

Was bezeichnet man als Pflegeimmobilien?

Pflegeimmobilien meint hier ausschließlich Pflegeheime in denen stationäre Pflege geleistet wird. Angeboten werden hier Appartements innerhalb eines Pflegeheimes. Zur Verdeutlichung: Es geht hier nicht um Appartements in reinen Seniorenresidenzen, betreutem Wohnen o. ä., sondern nur in Einrichtungen, die stationäre Pflegeleistungen erbringen.
Diese Pflegeheime werden von Betreibergesellschaften geführt. Als Investor kann man ein oder mehrere Pflegeappartements erwerben und erhält eine Miete dafür. Die Miete zahlt der Betreiber der Pflegeeinrichtung. Dadurch erhalten Sie auch die Mietzahlungen, auch wenn Ihr Pflegeappartement gerade nicht belegt sein sollte. Sie werden Eigentümer des Appartements und anteilig an der Gemeinschaftsfläche. Infolgedessen werden auch Sie im Grundbuch eingetragen. Demzufolge also genauso wie bei einer Eigentumswohnung.

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Der Pflegemarkt insgesamt ist in den meisten Industrienationen, so auch in Deutschland, ein absoluter Wachstumsmarkt.
Umso mehr, als bereits heute ein akuter Mangel an Pflegeheimplätzen besteht. Demzufolge bestehen bereits heute teils lange Wartezeiten. Zudem werden wir dankenswerterweise immer älter. Die Altersgruppe der über 80-jährigen ist die am schnellsten wachsende Bevölkerungsgruppe. Der demografische Wandel und die veränderten Familienstrukturen führen zu einer überdurchschnittlichen Steigerung der Nachfrage nach professionellen und stationären Pflegeplätzen. Dadurch wird eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sehr interessant als zukunftssicheres Investment.

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Welche Vorteile bietet ein Investment in Pflegeimmobilien gegenüber „normalen“ Wohnimmobilien?

Ebenfalls können Sie sämtliche steuerlichen Möglichkeiten (zum Beispiel Abschreibungen und Schuldzins) nutzen, die auch eine normale Wohnimmobilie zur Vermietung bietet. Wohingegen Sie jedoch als Vermieter viel weniger potentielle Problemfelder zu beachten haben:

• Langfristig (20 Jahre) gesicherte Mieteinnahmen
• Planbare Mietsteigerungen durch Staffelmieten
• Inflationsgeschützte Kapitalanlage
• Mieten sind nicht vom örtlichen Mietspiegel abhängig
• Laufende Betriebskosten übernimmt der Betreiber
• Instandhaltungskosten sind weitestgehend im Verantwortungsbereich des Betreibers
• Sie müssen keine Nebenkostenabrechnungen erstellen (lassen)
• Grundbuchliche Absicherung
• Hoher Qualitätsstandard der Immobilien
• Kein Mieterkontakt nötig
• Keine Problem mit Mietnomaden
• Keine Mietausfälle auch wenn der Bewohner nicht mehr zahlungsfähig sein sollte
• Miete wird gezahlt auch wenn Ihr Pflegeappartement nicht belegt sein sollte
• Zukunftssicherer Markt

Welche Risiken gibt es?

Immobilien sind Sachwerte, die eine relativ hohe Wertstabilität aufweisen. Dennoch gibt es natürlich auch hier Risiken für den Wert der Immobilie. Hier unterscheidet sich eine Pflegeimmobilie kaum von anderen normalen Wohnimmobilien. Wenn beispielsweise nebenan ein neuer Flughafen gebaut werden sollte, wird der Wert der Immobilie wahrscheinlich sinken.

Das einzige Risiko, was eine Wohnimmobilie gegenüber der Pflegeimmobilie nicht hat, ist der Ausfall des Betreibers. Angenommen, der Betreiber sollte ausfallen, wäre auch ein temporärer Mietausfall zu erwarten. Dieses Risiko kann jedoch bereits im Vorfeld minimiert werden, in dem nur erfahrene Betreibergesellschaften ausgewählt werden, die bereits langjährige Erfahrung haben und genau wissen, wie ein Pflegeheim wirtschaftlich zu betreiben ist.

Allerdings, sollte es wider Erwarten dennoch zu einem Ausfall des Betreibers kommen, so steht eine eigene Betreibergesellschaft zur Verfügung. Diese kann den Betrieb quasi nahtlos und zu gleichen Bedingungen für Sie als Anleger fortführen.

Wie werden Standorte und mögliche Betreiber ausgesucht?

Naturgemäß ist der Bedarf an Pflegeplätzen in den Regionen unterschiedlich stark. Je nach Bevölkerungsanzahl und –zusammensetzung unterscheidet sich die Anzahl der benötigten Pflegeplätze deutlich. Demzufolge geht jedem neuen Standort eine professionelle Standortanalyse und Bedarfsberechnung voraus, die auch von Ihnen als Investor einsehbar ist.

Für wen ist ein Investment in Pflegeimmobilien interessant?

Das Investment ist besonders für Anleger interessant, die großen Wert auf die Sicherheit Ihrer Anlage legen. Dennoch müssen Sie nicht auf eine ordentliche Rendite verzichten. Auf Grund der grundbuchlichen Sicherung ist die größtmögliche Sicherheit für Ihr Investment gewährleistet. Außerdem sorgen die indexierten Mietverträge für kontinuierlichen Wertzuwachs. Entsprechend eignet sich das Investment in Pflegeimmobilien als ideale Ergänzung zu anderen Vermögensbausteinen Ihrer Altersvorsorge. Übrigens, gilt das sowohl für die Ansparphase als auch für die Entnahmephase.

Anleger mit Kenntnissen für Immobilieninvestments, können die Vorteile des Investments in eine Pflegeimmobilie besonders gut beurteilen. Sie werden die Vorteile gegenüber einem Investment in eine reine Wohnimmobilie rasch zu schätzen wissen. Aber auch für Neu-Einsteiger kann die Pflegeimmobilie viele Vorteile bieten. Umso mehr, vor dem Hintergrund, dass sie deutlich weniger Problemfelder als Wohnimmobilien hat.

Übrigens, können Sie für die Ansparphase bei sinnvoller Gestaltung zusätzlich von Steuervorteilen profitieren und Ihr Mieter zahlt gemeinsam mit dem Finanzamt Ihre Pflegeimmobilie zum großen Teil. Überdies können in der Entnahmephase die Mieteinnahmen eine ordentliche Rente für Sie darstellen, ohne den Wert der Immobilie zu verringern. Beispielsweise bei einer Rentenversicherung können Sie diese später nicht mehr zum gleichen Betrag kapitalisieren, der bei Rentenbeginn vorhanden war. Somit können Sie Ihren Kindern einen echten Sachwert vererben und dennoch selbst lange etwas davon haben.

Wie jedes Investment in Immobilien, ist auch dieses Investment auf langfristige kontinuierliche Erträge ausgerichtet. Ein vorzeitiger Verkauf ist möglich, kann jedoch das Gesamtergebnis verschlechtern.

Wie sicher ist ein Investment in Pflegeimmobilien?

Der Pflegemarkt insgesamt ist ein absoluter Zukunftsmarkt. Die demografische Entwicklung in den Industrieländern und so auch in Deutschland, sorgt für zunehmenden Bedarf an Pflege und Pflegeplätzen. Gleichzeitig ist der Trend zur „Versingelung“ der Haushalte unaufhaltsam. Die früher häufige Lebensform der Großfamilie, bei der mehrere Generationen unter einem Dach lebten, ist hingegen nur noch die Ausnahme. Eine innerfamiliäre Pflege und Betreuung kaum noch dauerhaft leistbar. Beide Faktoren führen zu einem immer größer werdenden Bedarf an professioneller Pflege in entsprechenden Einrichtungen.

Als Kapitalanleger für Ihr Investment in einer Pflegeimmobilie werden Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das ist die Form der Sicherheitenstellung, die auch im Bankenwesen am liebsten genommen wird. Die Grundschuld ist eine der werthaltigsten Besicherungsformen.

Im Gegensatz zu einem Investment in normale Wohnimmobilien, haben Sie kein Risiko eines Leerstandes, wenn Ihr Pflegeappartment nicht bewohnt sein sollte. Sie erhalten Ihre Miete dennoch vom Betreiber. Auch dieser muss sich um mögliche Mietausfälle nicht sorgen. Sollte ein Heimbewohner, die Miete nicht aufbringen könnte, so greift hier die soziale Sicherung.

Langfristige Mietverträge

Die Mietverträge mit dem jeweiligen Betreiber sind langfristig (i. d. R. mindestens 20 Jahre) geschlossen und mit Staffelmieten versehen.

Worauf sollte man beim Investment in Pflegeimmobilien achten?

Das wesentlichste Risiko einer Kapitalanlage über eine Pflegeimmobilie, ist eine mögliche Fehlentscheidung bei der Wahl des Betreibers. Ein Anleger hat selten die Expertise, die Zeit oder die Kompetenz die Qualität einer Betreibergesellschaft zu beurteilen. Ein seriöser Betreiber, bzw. Vermarkter wird jedoch immer eine Standortanalyse durchführen, um die langfristige Wirtschaftlichkeit der Pflegeeinrichtung sicherzustellen. Die Standortfaktoren unterscheiden sich häufig stark von denen normaler Wohnimmobilien.

Wie bereits weiter oben ausgeführt, werden seitens des Vermarkters diejenigen Betreiber bevorzugt ausgewählt, die bereits über langjährige Erfahrungen verfügen und idealerweise größeren Institutionen angehören.

Finanzierung oder Kauf eines Investment in Pflegeimmobilien

(Bar-) Kauf

Sie können ein oder auch mehrere Pflegeappartements direkt kaufen, also ohne Finanzierung erwerben. Wenn die steuerliche Ansetzbarkeit von Darlehenszinsen nicht gewünscht ist oder Sie einen Einmalbetrag investieren möchten und direkt die volle Miete vereinnahmen möchten, können Sie die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage auch in einer Summe erwerben.
Das kann beispielsweise eine gute Alternative zur Verrentung einer Kapitalversicherung sein. Häufig ist das Investment in eine Pflegeimmobilie auch sinnvoller als eine sofort beginnende Rentenversicherung gegen Einmalbeitrag. Des weiteren ist die Pflegeimmobilie jederzeit wieder veräußerbar und steigt im Wert. Ferner ist die Pflegeimmobilie besser vererbbar als eine Leibrente.

Investment in Pflegeimmobilien mit Finanzierung

Für Anleger, die nicht sofort den vollen Kaufpreis einsetzen können oder möchten, ist dagegen die Finanzierung der Pflegeimmobilie möglich und durchaus sinnvoll. Bei den aktuellen Angeboten, ist häufig ein Kontingent für die Finanzierung abrufbar, teils sogar mit Zuschüssen. Dadurch entfällt die Einzelprüfung des finanzierenden Institutes hinsichtlich der Objektbewertung. Es wird lediglich die Bonität des Anlegers banküblich überprüft.

Sie als Anleger, können sich auch gerne bei Ihrer Hausbank um eine Finanzierung bemühen. Erfahrungsgemäß meiden jedoch die Banken den Aufwand, die Immobilie zu bewerten. Von daher ist die Finanzierung über Ihre Hausbank nur möglich, wenn Sie anderweitig eine Grundschuld zur Verfügung als Sicherheit stellen können.

Die Finanzierung bietet über die Abschreibung hinaus die Möglichkeit des Schuldzinsabzuges. Es handelt sich steuerlich um eine fremdgenutzte Immobilie, deren Finanzierung (Darlehenszins) steuerlich in Abzug zu bringen ist.

In welchen Regionen sind die hier angebotenen Pflegeimmobilien?

Das Angebot unterliegt ständigen Veränderungen und verteilt sich über ganz Deutschland. Schwerpunkte sind jedoch in Ballungsräumen oder ballungsraumnahen Regionen.

Preisvergleiche mit normalen Wohnimmobilien

Ein Vergleich der Quadratmeterpreise einer Pflegeimmobilie mit einer normalen Wohnimmobilie ist nicht sinnvoll. In einem Pflegeheim besteht ein großer Anteil der Fläche aus Gemeinschaftsräumen, den Sie als Investor miterwerben. Ebenso sind aufgrund baulicher Vorschriften entsprechende Vorgaben und Standards hinsichtlich Brandschutz und anderen Kriterien zu beachten, die es bei Wohnimmobilien nicht gibt.

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